萬科再迎輿論風(fēng)波，股債...
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發(fā)布 : 04-16
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萬科近期真的風(fēng)波不斷了，大家都知道過去的萬科是樓市的優(yōu)等生，很多業(yè)主都是奔著萬科物業(yè)買的萬科的房子，而從樓市這幾年的低迷后，即使是頭部的混合制房企也是不斷因?yàn)閮攤鶈栴}上了熱搜，大家想象中的行業(yè)圖騰似乎也沒有那么強(qiáng)大了。先是在去年10月和11月，萬科被惠譽(yù)和穆迪分別下調(diào)了評(píng)級(jí)等級(jí)，這是第一次萬科遇見股債雙殺，當(dāng)時(shí)還算是投資級(jí)別；而到了今年3月，這兩機(jī)構(gòu)再度下調(diào)了萬科的評(píng)級(jí)到垃圾級(jí)，而且當(dāng)時(shí)又有傳聞?wù)f萬科百億的非標(biāo)債務(wù)展期沒能談判成功，也就讓萬科經(jīng)歷了第二次股債雙殺。沒想到的是，在今年4月，煙臺(tái)百潤等公司對(duì)萬科的郁亮進(jìn)行了舉報(bào)，說其操控萬科謀取私利，而作為萬科的合作伙伴，這個(gè)操作也讓萬科第三次股債雙殺。當(dāng)然，大家都知道這肯定還不是結(jié)束。因?yàn)榫驮谇皫滋欤f科濟(jì)南公司總經(jīng)理肖勁已經(jīng)被警方帶走調(diào)查，目前具體原因還不清楚。雖然濟(jì)南萬科表示，肖勁是因?yàn)閭€(gè)人原因配合相關(guān)部門調(diào)查，公司運(yùn)營正常，而且由另一個(gè)人已經(jīng)接任了濟(jì)南公司總經(jīng)理，調(diào)查還在進(jìn)行中，以官方披露的信息為準(zhǔn)。而被帶走的肖勁是房地產(chǎn)行業(yè)的職業(yè)經(jīng)理人，濟(jì)南萬科在2022年還成為了當(dāng)?shù)厥姓悸实谝坏姆科蟆６F(xiàn)在的資本市場對(duì)萬科就是驚弓之鳥了，任何解釋估計(jì)都變得很蒼白了。所以就在4月10號(hào)的時(shí)候，萬科股價(jià)就出現(xiàn)大跌，一度跌破7.5元一股，報(bào)收7.58元，跌幅達(dá)5.13%，創(chuàng)下了自2015年以來的新低，而截止今日中午，最新的股價(jià)咱們看了一下，只剩下7.1元一股，再跌下去就到6字頭了。而在2018年，大家都還記得萬科說出的活下去，換到現(xiàn)在來看，似乎真的成為預(yù)言了，今年注定將是萬科的劫難，能否活下去將考驗(yàn)萬科的一眾高管們，新賬舊賬都要一起算了。而從萬科的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)來看，整體確實(shí)都在下降，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)也不是胡亂評(píng)級(jí)的。萬科2023年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入4657.39億元，同比下降7.6%；歸母凈利潤121.63億元，同比2022年的226.9億下降了46.4%，可以說接近腰斬的程度了。而在利潤大幅度減少的情況下，萬科管理層選擇集體降薪，董事會(huì)主席、總裁和監(jiān)事會(huì)主席自愿領(lǐng)取了稅前1萬的月薪。所以網(wǎng)友也在紛紛調(diào)侃，繼去年月薪超過莫斌之后，今年自己的月薪又超過了萬科老大郁總，不是自己太厲害，而是對(duì)手降薪太快了。但是降薪其實(shí)會(huì)給外界傳遞出萬科頂不住的信號(hào)，因?yàn)槿ツ瓯坦饒@就玩過這個(gè)操作，當(dāng)時(shí)碧桂園的幾個(gè)頭部高管也降薪到1萬，后面碧桂園的情況大家也都看到了，萬科也鬧這個(gè)操作，也讓房地產(chǎn)圈的還在拿著高薪的高管們有點(diǎn)羞愧了。當(dāng)然，根據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，萬科在未來一年內(nèi)到期的國內(nèi)債務(wù)余額高達(dá)251億元，在明年2月需要兌付的金額便達(dá)到了51.49億元，如果將非標(biāo)債務(wù)和供應(yīng)鏈ABS產(chǎn)品都算上的話，債務(wù)總額可能超過445億元，雖然截止去年三季度末，萬科賬目上顯示可用的資金未1037億元。但是這里面很大一部分都受到了嚴(yán)格監(jiān)管和限制，扣除監(jiān)管資金后，萬科實(shí)際可以調(diào)用的資金只有600億左右，所以相當(dāng)于現(xiàn)金流幾乎都要拿去還債，正因?yàn)槿绱?，萬科也在不斷處置資產(chǎn)，不僅將深圳高新投6.16%的股權(quán)出售了，還將現(xiàn)金奶牛上海七寶萬科廣場的股權(quán)以7折的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給了領(lǐng)展，相當(dāng)于已經(jīng)在斷臂求生了。當(dāng)然之前深圳國資委一直在力挺萬科，后續(xù)還會(huì)有什么動(dòng)作，咱們還得拭目以待。而之前咱們就說過，現(xiàn)在房企需要的是授人以漁，而不是授人以魚，因?yàn)槿绻粩嘟o房企融資并不能根本性的改變房企高額負(fù)債的本質(zhì)，無非還是在借東墻補(bǔ)西墻，把暴雷的時(shí)間推遲而已，因?yàn)榉科笠嬲钕氯ミ€是要靠真正的產(chǎn)品和銷量來回血才行。如果購房者都愿意積極入市買房了，房企建造的房子能賣得出去了，債務(wù)才能真正的得到下降，不然的話，持續(xù)的輸血，反而可能是增大了房企的債務(wù)負(fù)擔(dān)，因?yàn)槔⑦€是還不掉。而根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)來看，今年一季度百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額7792億元，同比是下跌了47.5%，可以說也是接近腰斬了。而小陽春當(dāng)然沒有如約而至，萬科一季度的銷售額為579.8億元，同比是下跌了42.8%，碧桂園就更慘，只有135.1億元，同比下跌了81.2%，大家可以清楚的知道，一旦萬科出險(xiǎn)后會(huì)遇到什么樣的銷售困境，因?yàn)楝F(xiàn)在的購房者個(gè)個(gè)都是人精了，吃了恒大的虧，大家不愿意吃第二次甚至第三次虧，因?yàn)榧词故腔旌现频姆科?，作為國資也是可以賣掉股權(quán)甚至撤資的，一旦到了那個(gè)地步，也沒誰會(huì)去托底，最終倒霉的還是買入了新房的業(yè)主們，就像恒大現(xiàn)在上百萬的爛尾樓業(yè)主還是在等待，當(dāng)然，大家是不希望萬科暴雷出事的，畢竟這是這個(gè)行業(yè)曾經(jīng)的圖騰和象征，而且一旦萬科暴雷，混合制房企的安全線也宣傳破滅。而接下來可能暴雷的話，就輪到國企了，這才是最可怕的事情和不能逾越的底線。當(dāng)然，目前還有很多房企的項(xiàng)目無法交付，因?yàn)闃鞘胁换嘏脑?，新房銷量起不來，房企也沒有更多現(xiàn)金流去建設(shè)舊的爛尾樓項(xiàng)目了，畢竟，房企自己的生存都是問題的話，老業(yè)主的死活似乎也不是那么緊迫的事情，而且很多房企正在面臨洗牌和重整，在今年這個(gè)難熬的時(shí)刻，誰能活下去，或許才能在未來實(shí)現(xiàn)贏者通吃，否則的話，就只能倒在黎明前的黑夜前面了。